Die Tagung des Verbandes der deutschen Immobilienjournalisten, immpresseclub e.V., im Juni 2026 in Frankfurt, machte für Offene Immobilienfonds vor allem in Backgroundgesprächen wenig Hoffnung. Auch ohne Gerüchte über wöchentliche Krisensitzungen bei manchen Fonds oder die „wer ist der Nächste“-Frage sprechen auch die Fakten für sich. Der scheidende Deka-Vorstand Matthias Danne macht einige Manager verantwortlich (vgl. „Der Immobilienbrief“ Nr. 627). Überträgt man PR-Dämlichkeit der meisten OIF-Assetmanager auf das Immobiliengeschäft dürfte das zutreffen. Eines versteht der Autor allerdings nicht. Offene Immobilienfonds, die 10 oder 20% abwerten oder in Konsolidierungsjahren 10% Negativrendite durch Wertanpassungen ausweisen, geraten sofort in die öffentliche Diskussion. Immobilien Aktiengesellschaften die durch „sportliche“ Bewertungs- und Bonitätsoptimierung oder ganz einfach durch Anlagedämlichkeit oder durch nicht fristenkongruente Anleihefinanzierung mit Insolvenzdrohung zwischen 60 und 95% ihres Kurswertes verdummen, bleiben als „weiße“ Anlagen außerhalb der öffentlichen Wahrnehmung. Anscheinend gehen BaFin und B-Bank davon aus, dass Aktionäre wissen sollten, dass ihr Geld spekulativ verknallt werden darf. (WR+)
Der Offene Immobilienfonds KanAm bestätigt sein „Sargnagel-Image“ für die Offenen Immobilienfonds (OIF). KanAm wickelt auch in diesem Schließungszyklus als erster Fonds wieder seinen OIF ab. Die Anleger bekommen, was übrigbleibt. Über 40% sollen schon abgeschrieben sein. + + + Der Habona Nahversorgungsfonds war letzte Woche der 5. OIF, der in diesem Jahr schließt. + + + Zum Schluss des Quartals hat die Aachener Grundvermögen den Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds wegen akuter Liquiditätsengpässe aufgelöst. Jetzt fliehen nicht nur private, sondern auch institutionelle Anleger aus dem Bereich Kirche, Sozialkapital und gemeinnützige Stiftungen.
Die Teilnehmer der Verbandstagung des immpresseclub e.V., der Arbeitsgemeinschaft der Immobilienjournalisten, werden wohl zu Hause die Familien-Portfolios überprüfen – und so schnell verschwinden, wie eben möglich. Die Frage war nur, ob Zweitmarkt oder 1-Jahres-Kündigung sinnvoll sind. Der Autor, der anscheinend der letzte professionelle Befürworter der Offenen Immobilienfonds-Branche war bzw. ist, ist inzwischen auch mehr als nachdenklich. Optimismus und Professionalitätsvertrauen bekommen Risse. Allerdings hat der Autor nichts im Portfolio und hat schon vor 5 Jahren seinen Vermögensverwaltern untersagt, in Immobilien zu investieren. Bis auf die Quirin-„Fachleute“ mit einem „Wissensanteil“ aus dem Tal der Ahnungslosen im Portfolio ist da auch alles gut gegangen.
Richtig nachdenklich macht die brandaktuelle Schließung des Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds durch Aachener Grundvermögen, weil die institutionellen Anleger aus dem Bereich Kirche, Sozialkapital und gemeinnützige Stiftungen abhauen. Aufgrund massiver Rückgabeverlangen von Anlegern (rd. 16,2 Mio. Euro bei einer Liquidität von nur rund 7 Mio. Euro) sei der Fonds in die Rückabwicklung übergegangen (Quelle: google). Aber wie man aus anderer Quelle hört, ist in der Kirche „Vergelt’s Gott“ sowieso die Währung, Dienstleistungen zu bezahlen. Professor Thomas Beyerle hat für uns die Konsequenzen und den Ablauf im Chart dargestellt. Allerdings bedeutet die Schließung lediglich Aussetzen der Anteilsrücknahmen. Das muss nicht zu einer Abwicklung führen wie bei KanAm, sondern kann nach Marktberuhigung wieder zu normalem Verlauf führen.
Interessant ist die Schuldzuweisung auch gegenüber BaFin, die wie auch Scope und die Medien – und auch wir – vor allem vor kleinen OIF gewarnt hatten. Vielleicht haben wir alle nicht über die Folgewirkungen nachgedacht. Ende Januar hatte BaFin-Chef Branson auf einer Pressekonferenz vor den Risiken kleinerer Immobilienfonds gewarnt. Die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen seien knapp, wenn besonders viele Anleger an ihr Geld wollten und die Fonds Immobilien unter Druck verkaufen müssten, hatte Branson gesagt. „Insbesondere für kleinere Fonds kommt man ans Ende der Fahnenstange.“
KanAm bleibt unverdrossen auf „Sargnagel“-Kurs
Bereits im November 2003 warnte „Der Immobilienbrief“ („Der Immobilienbrief“ Nr. 51 vom 10. November 2003) und PLATOW (Platow Herbst Special 2003) vor einem „sportlichen“ Offenen Immobilienfonds von KanAm, der die verschlafene Branche aufrütteln sollte. Dem damaligen „Fondspapst“ Stefan Loipfinger waren vor allem die Aspekte Einwertungsgewinne, Verschuldungsgrad und der Umgang mit latenten Steuern aufgefallen. Auch Capital hatte bereits in der Ausgabe 18/2003 vorgerechnet, dass die drei im Rumpfgeschäftsjahr von KanAm erworbenen Objekte angeblich sofort nach Kauf um rund 20% aufgewertet worden seien. Stellen Sie sich einmal vor, der offene Immobilienfonds kauft in einem voll transparenten Markt eine Immobilie und wertet die sofort um 20% hoch und weist den Anlegern einen Gewinn aus! Irre! Wir stellten dann bei weiterer Recherche in unserer Blauäugigkeit schnell fest, dass das auf niedrigerem Niveau eine anerkannte Methode der OIF war, die Erwerbsnebenkosten auszuradieren. Naja, in einer Zeit laufender Wertsteigerung ist das nach drei Jahren ausgesessen. Wehe, es kommt anders. Und es kam anders.
Bereits im darauffolgenden Jahr 2004 musste KanAm im Gefolge der ersten Schließung eines Fonds durch die Deutsche Bank den KanAm Grundinvest Fonds schließen. Wenige Jahre später verdiente sich KanAm den Insidertitel „Sargnagel der Branche“. Diesmal leitete KanAm im Oktober 2008 mit der Schließung und späteren Abwicklung der OIF KanAm grundinvest Fonds und KanAm US-grundinvest Fonds die Schließungswelle ein, der am Ende 18 von 44 Fonds zum Opfer fielen, ein. Der Fairness halber muss allerdings angemerkt werden, dass die immobilienwirtschaftliche Abwicklung professionell war.
Und das Branchengedächtnis ist kurz. Mit dem nächsten Versuch, dem jetzt abzuwickelnden KanAm Leading Cities Invest erzielte KanAm Scope-Bestnotenranking und musste sogar den Mittelzufluss stoppen. Mit der Zinswende ging es dann steil bergab. Die erste Abwertung von gut 10% fiel für PLATOW/„Der Immobilienbrief“ in die Kategorie “ehrlich“, denn allein der Zinseffekt musste bei Renditeimmobilien zu Wertkorrekturen von mindestens 25% führen, wie wir Ihnen schon ein Jahr vorher vorrechneten. Inzwischen sind es laut „Das Investment“, die das durchrechneten, insgesamt 44% Abwertung. Wie es mit dem Schrumpffonds weitergeht, ist offen. Die Immobilien werden in Ruhe verkauft. KanAm macht klar, dass der von über 1 Mrd. auf gut 300 Mio. geschrumpfte Fonds sich nicht mehr rechnen kann. Interessant ist, dass in den jetzt fast 25 Jahren nach wie vor der Name Matti Kreutzer in verantwortlicher KanAm-Position auftaucht. Man müsste mal im Internet analysieren, wie schon Marcus Tullius Cicero oder Einstein es nannten, wenn jemand im Irrtum verharrt.
Wertkonstanz Offener Immobilienfonds überrascht Immobilienjournalisten
Wer als nächster Fonds in die Abwicklung, also in die Verlustrealisierung für den Anleger geht, ist offen. Natürlich haben die Beobachter die schon geschlossenen Fonds auf der Liste. Wertkorrekturen zwischen 10% und 30% seit dem Peak – CBRE berichtete auch von 60% – überraschen niemanden mehr. Überraschend ist eher die Wertkonstanz noch laufenden OIF. Ferndiagnosen sind immer schwierig, aber wenn die OIF, die die hohe Qualität ihrer Bestände immer betonen, auf einen Einbruch des Bewertungsindex JLL Victor von 27% bis 30% (Herbst 2023) überhaupt nicht reagieren, hat man entweder die Anleger nicht an Gewinnen beteiligt oder glaubt, die Bewertungskorrektur aussitzen zu können. Das wäre entweder einfach weltfremder Nullzinssenkungsglaube der „Halbzykliker“ im Management oder – nett formuliert – irreführend.
Einigkeit der Branche besteht aber darin, dass es diesmal nicht wie im Gefolge der Finanzkrise auch die Dickschiffe treffen wird, sondern eher die kleineren Fonds ohne großen Bankenhintergrund. Das aber kann die Schließungswelle insgesamt wieder beschleunigen. Und wenn es doch einen der großen Bankenfonds treffen sollte, dann könnte das das Ende der Branche einläuten.
Vorhergesagtes Wertverfallsdrama auf dem Weg in die Realität
Das Drama des von „Der Immobilienbrief“/Platow schon 2022 berechneten Wertverfalls („Finanzmathematik ist für alle da“) wird immer deutlicher.
immpresseclub-Referent Andreas Völker, GF BNPPRE, mahnte in seinem Vortrag auch die Notwendigkeit einer realistischen Preisfindung an, um den deutschen Immobilienmarkt wieder zu einer zukunftsorientierten Entwicklung mit internationalen Investoren zu führen.
Harald Thomeczek von der Immobilien Zeitung hat den Wertverfall herausgearbeitet. Am Beispiel des gescheiterten Opernturm-Verkaufs zur 21-fachen Jahresmiete wird das deutlich. Schaufensterpreise um die 23-fache Jahresmiete sind Träumerei. Internationale bieten 18-fach bis 19-fach. Und über die Berechnung der Miete muss man auch sprechen. Zum Peak wurden solche Landmark-Immobilien zu 35-fach mit Phantasie Richtung 40-fach gehandelt. Fakt ist jetzt, dass nach Analyse der Immobilien Zeitung die Verkaufspreise der 21 Objekte, die KanAm im Leading Cities allein 2024 verkauft hat, bei 303,7 Mio. Euro lagen. Das waren 123 Mio. Euro oder 29% weniger als die ursprünglichen Ankaufspreise von 426,7 Mio. Euro. „Der Immobilienbrief“ zeigte Ihnen die Marktentwicklung bereits vor fast 4 Jahren auf. Und es bedarf noch weiterer Korrekturen.
Von Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“, Vorsitzender immpresseclub e.V.